今週の情報提供vol.9【印紙税】

前回までは不動産を持っているだけでかかる税金についてお伝えしましたが、今回からは不動産を買った時にかかる税金についてお伝えします。

不動産を買ったときにかかる税金は３つあります。

今回はそのうちの１つ、印紙税です。

1624年オランダがスペインとの独立戦争で財政が窮乏し、新たな税収確保の手段として、税務職員が印紙税を発明しました。印紙税は、他の税金と比べると、国民に重税感を与えにくいという特徴があり、各国に普及しました。

日本では1873年（明治6年）に、地租改正という土地制度改革があり、農業と商業から安定的な税収確保が得られるため印紙税が採用されました。

「印紙税」の収入は約１兆円で、これは酒税やタバコ税に匹敵する国の大事な財源なのです。

印紙税の納付は、課税文書（※）に所定の額面の収入印紙をはり付け、印章又は署名で消印することによって行います。課税文書の作成者が、その納付すべき印紙税を課税文書の作成の時までに納付しなかった場合、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額、すなわち当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する過怠税が徴収されます。

「はり付け」なかったことに気づき、調査を受ける前に、自主的に不納付を申し出たときは1.1倍に軽減されます。

また、「はり付けた」印紙を所定の方法によって消印しなかった場合には、消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されることになります。

※課税文書とは？

１）不動産の売買契約書

２）地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書

３）消費貸借に関する契約書

４）請負に関する契約書

５) 金銭の受取書等

これまでなんのために貼付するのかわからなかった「収入印紙」のことが少しだけでもご理解いただけたかと思います。

 

今週の情報提供 vol.7【固定資産税の軽減措置】

今週の情報提供

vol.7【固定資産税の軽減措置】

住宅用として使用している土地（宅地）や建物（家屋）の場合、固定資産税の軽減措置が受けられます。

どのような軽減措置があるのかを理解しておき、納税通知書が届いたときに、間違いなく軽減された税額となっているかを確認できるようにしておきましょう。

《土地部分の軽減措置》

土地を住宅の敷地として使用している場合、下記のように固定資産税の軽減措置が受けられます。

◆小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準が1/6になる

◆一般住宅用地（200㎡を超える部分）：課税標準が1/3になる（建物の課税床面積の10倍にあたる面積まで）※店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であれば、全敷地について軽減措置が受けられる

土地が100㎡なら課税標準が1/6となり、固定資産税額も1/6となります。また、土地が300㎡の場合は、200㎡分の課税標準が1/6になり、残りの100㎡分は1/3として計算されます。

このように、住宅用の敷地であれば固定資産税はかなり安くなっているのです。

《建物部分の軽減措置》

建物は、新築の場合に固定資産税の軽減措置が受けられます。

新築建物は、課税床面積120㎡までの部分について、一定期間、固定資産税の1/2が減額されます。

その要件は下記の全てを満たすことです。

◆平成30年（2018年）3月31日までに新築された住宅であること

◆店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること

◆居住部分の床面積が50～280㎡（一戸建て以外の賃貸住宅は40～280㎡）であること

減額される期間は、一般の住宅では3年、3階建て以上の耐火住宅では5年となっています。

なお、建物が長期優良住宅の場合は、軽減措置の期間が長くなります。一般の住宅で5年、3階建て以上の耐火住宅で7年減税措置が受けられます。

固定資産税は、1月1日時点の資産所有者に一年分の税金が課されます。1月2日に手放しても、12月31日に手放しても、同額の税金がかかります。売買であれば当事者間で税金の日割り精算があることもありますが、取り壊しや廃棄をする場合は、年末のうちに処理できれば、翌年の税金がかかりません。

難しくてよくわからないからと言って通知書のまま支払う前に、自分が払うべき固定資産税がきちんと軽減されているか、どのような評価額なのか通知書を見てみることをお勧めします。

今週の情報提供 Vol.6【固定資産税】

固定資産税は不動産を持っているだけで毎年かかってくる税金です。

固定資産税という税金があることは分かっていても、具体的に何に対して課されるものなのか、どのような計算して金額を出しているのか、知っている方は少ないのではないでしょうか。

《固定資産税とは》

土地や建物といった固定資産を所有している人に課税される税金です。

固定資産税は所有者が納税するもので、支払は年4回。市町村の作成した固定資産課税台帳に基づいて、毎年1月1日時点での所有者に対して、固定資産税を課税します。

納税通知書は、通常、4期分がつづられた納付書が第1期の納期限前である毎年4月頃に送られてきます。

《固定資産税の計算方法》

固定資産税の金額は、市町村が決定します。それぞれの不動産ごとに決められた固定資産税評価額が原則として課税標準額となり、課税標準額に税率をかけて固定資産税額が決まります。

固定資産税は、「課税標準額×1.4％」という計算で求められます。

（※1.4％は標準税率。市町村によって税率は異なる場合があります。）

固定資産税評価額は、一度決まった金額がずっと続くわけではありません。土地であれば、地価の上下で基準となる公示価格が変わります。建物は、リフォームなどをしなければ、古くなるにつれて評価額が下がっていくのが通常です。

そこで、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われ、その時々にあった価額に見直されます。

建物の場合、基本的に固定資産税は減少していきます。しかし、建物の増改築を行った場合は、その分だけ建物の価値が増加したと考えられて、固定資産税が増加します。

納税通知書には、本則で計算された土地、建物の課税標準額が記載され、本来の税額が書かれています。そこから住宅の軽減額が差し引かれ、当該年の年税額が示されています。通知書は束になっていて、ページをめくれば、土地、建物それぞれの計算根拠となる明細が記載されているのでチェックしてみてはどうでしょう。

なお、固定資産税には軽減措置がありますが、それについては次回詳しくお伝えします。

情報提供 【不動産の名義変更】

相続が発生して、亡くなられた方が「家や土地」といった不動産を持っていた場合、その「家や土地」の名義変更をいつまでにしなければいけないといった期限はありません。
しかし、そのまま亡くなられた方の名義にしておくことは、今後、様々な相続問題が発生する可能性があります。
空き家を売る時に注意しなければならないのが「権利関係」です。 ...
たとえば空き家の名義が相続人の共有になっている場合、売却するには共有名義人全員の同意が必要となります。加えて名義がきちんと変更されているかについても確認する必要があります。 土地の名義が先代から変わっていないことも結構あります。もしそうなると、叔父叔母やいとこなど、相続関係者全貝の承諾が必要になってきます。その際、共有者全員の印鑑証明や戸籍謄本も必要です。1人でも連絡が取れなかったり、承諾しなければ売却することはできません。
つまり空き家を相続した後、いずれは売却を視野に入れるのであれば、相続の際にその名義を「とりあえず共有にしておく」という判断をすることは、得策ではないということです。
また、１人が相続した場合も名義変更せず書類にも残していなければトラブルの元になります。

例）お父様の財産を長男が引き継ぐことで相続人全員の間で話がまとまっていた場合。

必要性を感じなかったため名義変更をせず、遺産分割協議書も作らずに放置していた。
数年後、相続人の間に新たな相続が発生し、その相続人（例：弟が死亡し、相続人である弟の配偶者など）が登場。
弟の配偶者が反対したため長男は父の財産を単独で相続したことをその相続人に主張することは出来なくなった。
売却しようとしたが弟の配偶者が反対したため売却できない。

このように、少しの労力を惜しんでしまったことで「遺産相続争い」という結果にならないためにも、不動産の名義変更手続きは早めにしておくことをオススメします。

《名義変更をせず放置していた場合のデメリット》
◆相続による名義変更をせずに放置しておくと、いざ、相続登記を申請しようとすると必要書類等が増えるケースもあり、費用と手間、時間がかかってしまう。
◆放置しておくことにより、不動産の価値が下がる。
◆時間の経過と共に相続人の人間関係に変化が起こる可能性がある。

人の気持ちは事情が変われば変わってしまいます。今後も同じ気持ちである保証はどこにもありません。
お正月の時期などにご家族・ご親戚で集まる機会があれば、一度相続についてお話ししてみてはどうでしょう。

情報提供 【空き家の解体に要する補助金】

今回は北九州市が行っている空き家の解体に対する補助金についてお話しします。
北九州市が行っている老朽空き家等除却促進事業とは昭和56年5月以前に建築された家屋で、老朽化により倒壊や部材の落下のおそれがあるなど危険な家屋や、解体の機械や車両の使用が困難であるなど接道状況が悪い敷地上にある家屋について、除却に要する費用の一部を補助するものです。...

《補助対象建築物（補助要件）》
昭和56年5月以前に建築された家屋で、倒壊や部材の落下のおそれがあるなど、本市で定める一定基準を満たすものが対象。
（1）　建築物が倒壊等するおそれがある
（2）　屋根等が落下、飛散等するおそれがある
（3）　外壁等が落下、飛散等するおそれがある
（4）　屋外付帯設備等（看板、給湯設備、屋上水槽、 屋外階段、バルコニー等）が脱落、転倒等するおそれがある
（5）　接道状況の悪い敷地上にある

《申請対象者》
以下の1、2のいずれかに該当する方が申請できます。
1.建物所有者、土地所有者、借地権者ならびにそれらの相続人
2.1に該当する者の同意を得た者

※建物に関する権利者が申請者以外にもいる場合は、他の権利者全員の同意が必要。
※暴力団員又は暴力団若しくは暴力団員と密接な関係を有する者は対象にならない。
※国、地方公共団体等による他の補助金等の交付を受けている場合は対象外。
※所有者（台帳名義人）等が死亡している場合は、相続人確認のため、出生から死亡までの戸籍が必要。

《補助額》
次の2つを比較して、いずれか低い額。なお、上限額は50万円。
1.除却に要した額（消費税及び地方消費税を除く。）の3分の1
2.北九州市が定める基準額（=12,000(円/m2)×延床面積(m2)）の3分の1

※補助申請にあたっては、内容確認のため、市と必ず事前相談を行うこと。
申請書と必要書類を提出した方から先着での受付けとなり、予算がなくなり次第終了。
既に解体工事に着手している場合は補助の対象とならない。
補助申請は、平成30年2月末までに工事が完了し、3月末までに全ての手続きが完了するものが対象となる。

今回紹介したのは平成29年度のものですが、今のところ平成30年度もこの事業を行う予定だそうです。
また北九州市だけでなく、他の自治体でも同じような補助金制度を設けています。お住まいの地域の補助金制度を確認してみてはいかがでしょうか。

情報提供 Vol.3【空き家のリスク】

現在日本では、誰も住まなくなった「空き家」が大きな問題になっています。
2015年5月に「空き家対策の推進に関する特別措置法が施工され、危険な状態で放置されたままの空き家は強制措置が講じられることになりました。...
今後、空き家を放置したままにすると様々なリスクを抱えることになりますので早めに対応していくことが必要になります。今回はその『空き家のリスク』についてお話しします。

〈税金が高くなるリスク〉
空き家は固定資産ですので、誰も住んでいないとしても固定資産税や都市計画税などは課税される状態です。ただ所有しているだけで税金を余計に支払う必要があります。
相続するなら相続税の課税対象になります。
さらに「※特定空き家」に認定された場合、固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例を受けられなくなるので固定資産税は約６倍近く高くなってしまいます。
※特定空き家
放置したままにすると、倒壊する恐れがあるなど危険な状態である場合や、衛生上有害である場合、また景観を損なっているなど、周辺住民の生活環境を考慮した場合に放置することが適切ではないと言える状態である場合に認定されます。

〈維持費のリスク〉
誰も住んでいない家は劣化も早く、瓦やタイルなどが剥がれ落ちれば通行人にケガを負わせる可能性もありますし、雑草が庭を生い茂っていれば除草作業も必要です。
定期的な管理が不可欠です。

〈解体費用のリスク〉
空き家対策特別措置法が施行されたことで、行政代執行による強制解体も実行されます。
放置したままでは危険な状態の空き家があれば、行政から所有者に解体もしくは管理などの対応を助言・指導します。しかし従わなければ勧告後に固定資産税等の特例の適用をなくし、それでも放置すれば解体されるといった形です。
この解体命令に違反した場合には最大50万円の罰金という負担をさらに大きくしてしまいます。仮に行政代執行で強制解体となった場合には、解体にかかった費用も請求されてしまいます。
誰も住んでいない空き家をそのまま放置して所有し続けていれば、固定資産税等などの負担が大きくなるだけでなく、様々な費用が発生してしまいます。そのような状況を回避するために、もし空き家を所有し

ている場合には売却など対応を考えていくことが必要です。

情報提供 vol.２【居住用財産を譲渡した場合の特別控除】

前回は『空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例』について記述しましたが、今回は『居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の特別控除』についてお話しします。...

この特例は、〈親が実家に住まなくなった日（※１）から3年目の12月31日までに売却すれば、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円の控除が受けられる〉というものです。（※１．住民票移動やホーム入居日などで確認）
この制度には、自宅を売りに出してもすぐに売れないことを考慮して、3年間の猶予期間が設けられています。この期間内に売却できれば、節税ができるというものです。
もちろん、売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して課税されません。

この特例を受けるのに必要な条件は
①親が実際に住んでいた家であること
②親が自宅に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること
③売る相手が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
④実家を売った年の前年、前々年に「3,000万円特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」などの特例を受けていないこと
⑤住宅ローン控除を受けていないこと
などがあります。

また空き家になって家屋を取り壊すと、1年以内に売却しないと特例が受けられません。実家を売却する可能性があるなら、空き家になってもすぐに取り壊さず、３年の猶予期間を考えよく検討することが大切です。

親が亡くなって空き家になった実家を売却する場合は、相続した物件なら前回お話しした『空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例』を。
親がご存命でホームなどに入所したりして空き家になった場合は『居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の特別控除の特例』を。
条件を満たせば大きな節税ができます。

誰も住まないからといって、実家の売却をすぐに決断できる人は多くないと思います。
しかし不動産の売却には時間がかかります。売却に1年かかることも珍しくありません。
せっかくの3,000万円特別控除ですので、売却を決めたらすぐにでも行動に移しましょう。